552 1400

Viðar Böðvarsson

Framkvæmdastjóri

Lög um sölu fasteigna og skipa samþykkt á Alþingi 30. júní 2015

Lög um sölu fasteigna og skipa.

 

I. KAFLI Heimildir til sölu fasteigna og skipa.

1. gr.

Markmið.

     Markmið laga þessara er að tryggja neytendavernd með því að leggja grundvöll að því að viðskipti með fasteignir og skip, sem gerð eru með aðstoð fasteignasala, geti farið fram með greiðum og öruggum hætti fyrir kaupanda og seljanda og réttarstaða aðila sé glögg. Jafnframt er markmið laganna að hlutverk fasteignasala og ábyrgð þeirra sé skýr og þeir séu engum háðir í störfum sínum.
 

2. gr.

Heimild til að hafa milligöngu um kaup og sölu á fasteignum og skipum.

     Þeim einum er heimilt að hafa milligöngu fyrir aðra um kaup, sölu eða skipti á fasteignum eða skráningarskyldum skipum sem hafa til þess löggildingu sýslumanns.
     Hæstaréttar- og héraðsdómslögmenn þurfa ekki löggildingu til að hafa milligöngu um kaup, sölu eða skipti á eignum í einstökum tilvikum, enda tengist það lögmannsstörfum þeirra. Ákvæði laga þessara gilda um slík störf lögmanna.
     Þegar rætt er um fasteignasölu og fasteignaviðskipti í lögum þessum er einnig átt við sölu skráningarskyldra skipa. Þar sem rætt er um fasteignasala í lögum þessum er einnig átt við þá sem hafa löggildingu til að annast sölu skipa.
     Þeim sem hafa atvinnu af byggingu fasteigna er heimilt að annast sjálfir sölu þeirra. Skjöl sem tengjast sölunni skulu þó unnin af fasteignasölum eða vera staðfest með sérstakri áritun þeirra. Slík áritun á skjal er skilyrði fyrir þinglýsingu þess. Sama gildir um félagasamtök sem annast byggingarframkvæmdir fyrir félagsmenn sína. Ákvæði laga þessara um störf fasteignasala og skyldur til að gæta hagsmuna beggja aðila gilda um slík störf eftir því sem við getur átt.
     Þeir sem hafa í öðru EES-ríki eða Færeyjum fengið löggildingu til að starfa sem fasteignasalar eða leyfi til málflutnings hafa heimild til að annast fasteignaviðskipti að fullnægðum skilyrðum sem ráðherra setur.
 

3. gr.

Skilyrði löggildingar o.fl.

     Hver maður getur fengið löggildingu sem fasteignasali ef hann:

  1. hefur lögheimili hér á landi,
  2. er lögráða og hefur aldrei orðið að sæta því að bú hans sé tekið til gjaldþrotaskipta, eða hann sviptur réttindum til starfa sem fasteignasali ótímabundið,
  3. leggur fram tryggingu fyrir greiðslu bóta og kostnaðar vegna tjóns sem viðskiptamenn hans kunna að verða fyrir af völdum hans eða manna sem ráðnir eru til starfa hjá honum,
  4. hefur lokið 90 eininga námi sem er ætlað fasteignasölum,
  5. hefur starfað í fullu starfi við fasteignasölu hjá fasteignasala sem öðlast hefur löggildingu hér á landi, í öðru ríki á Evrópska efnahagssvæðinu eða Færeyjum í 12 mánuði á síðustu fimm árum áður en sótt er um löggildingu.


     Víkja má frá skilyrði b-liðar 1. mgr. að fenginni umsögn eftirlitsnefndar fasteignasala ef umsækjandi hefur haft forræði á fé sínu a.m.k. þrjú undanfarandi ár.
     Heimilt er að synja manni um löggildingu ef hann hefur hlotið dóm fyrir brot á ákvæðum XVI., XVII., XX., XXVI. og XXVII. kafla almennra hegningarlaga, verið dæmdur í fangelsi samkvæmt ákvæðum annarra laga eða ítrekað brotið gegn ákvæðum laga þessara, laga nr. 99/2004 og reglugerða settra samkvæmt þeim.
     Skilyrði a-liðar 1. mgr. um lögheimili hér á landi gildir ekki um ríkisborgara annarra aðildarríkja Evrópska efnahagssvæðisins, aðildarríkja stofnsamnings Fríverslunarsamtaka Evrópu eða Færeyinga.
 

4. gr.

Starfsábyrgðartrygging.

     Fasteignasala er skylt að hafa í gildi ábyrgðartryggingu vegna fjártjóns sem leiðir af gáleysi í störfum hans eða þeirra sem ráðnir eru til starfa hjá honum, svo og ábyrgðar sem leiðir af 3. málsl. 27. gr. Slík trygging getur verið vátrygging tekin hjá vátryggingafélagi með starfsleyfi á Íslandi eða vátryggingafélagi sem hefur heimild til að veita þjónustu hér á landi samkvæmt lögum um vátryggingastarfsemi. Kveða skal nánar á um vátrygginguna í reglugerð, m.a. um tjón sem hún nær til, lágmark vátryggingarfjárhæðar vegna hvers einstaks tjónsatburðar, heildarfjárhæð bóta innan hvers vátryggingartímabils, eigin áhættu og brottfall ábyrgðartryggingar.
     Fasteignasali skal fyrir 15. október ár hvert senda eftirlitsnefnd fasteignasala, sbr. 19. gr., staðfestingu á að hann hafi í gildi fullnægjandi starfsábyrgðartryggingu.
     Nú starfa tveir eða fleiri fasteignasalar saman og bera óskipta ábyrgð á störfum hver annars og fullnægja þeir þá vátryggingarskyldu sinni með því að leggja fram sameiginlega vátryggingu og skulu þá lágmarksvátryggingarfjárhæðir hækka um a.m.k. 10% fyrir hvern fasteignasala umfram einn. Hið sama á við ef fleiri en einn fasteignasali eru starfsmenn félags sem rekur fasteignasölu.
     Ef fasteignasali hefur samhliða fasteignasölu með höndum lögmannsstörf og hefur ábyrgðartryggingu sem slíkur telst hann með því hafa fullnægt vátryggingarskyldu sinni sem fasteignasali samkvæmt lögum þessum, enda taki ábyrgðartrygging hans líka til tjóns sem hann eða þeir sem ráðnir eru til starfa hjá honum kunna að valda í starfi sínu við fasteignasölu. Í slíkum tilvikum gildir sú lágmarksfjárhæð sem hæst er.
 

5. gr.

Löggilding.

     Sýslumaður gefur út löggildingarskírteini fyrir fasteignasala. Synjun sýslumanns um útgáfu löggildingarskírteinis er kæranleg til ráðuneytis.
     Áður en löggilding er veitt skal umsækjandi vinna drengskaparheit um að rækja í hvívetna af kostgæfni og samviskusemi starf það sem löggildingin veitir honum rétt til og hlíta lögum og öðrum réttarreglum er það varðar.
     Löggilding fasteignasala er bundin við nafn hans.
     Fyrir löggildingu skal fasteignasali greiða gjald í ríkissjóð samkvæmt lögum um aukatekjur ríkissjóðs.
     Sá einn má nefna sig fasteignasala eða skipasala sem hefur til þess löggildingu. Hið sama á við um starfsheiti sem er lýsandi um þessa starfsemi eða hætta kann að vera á að ruglað sé saman við störf þau sem tilgreind eru.
     Hlutaðeigandi sýslumaður skal auglýsa löggildingu fasteignasala í Lögbirtingablaði og tilkynna eftirlitsnefnd fasteignasala um hana.
     Hjá hlutaðeigandi sýslumanni skal haldin skrá yfir þá sem hafa löggildingu fasteignasala. Ráðherra er heimilt að ákveða að löggilding fasteignasala verði á hendi eins sýslumanns.
     Fasteignasali getur lagt inn löggildinguna og þá falla niður réttindi og skyldur hans. Fasteignasali getur ekki lagt inn löggildinguna ef máli er ólokið hjá eftirlitsnefnd fasteignasala.
 

6. gr.

Skylda fasteignasala til starfa.

     Óheimilt er fasteignasala að fela öðrum að vinna þau störf sem löggildingin tekur til nema um sé að ræða annan fasteignasala sem hefur ábyrgðartryggingu, sbr. 4. gr.
     Fasteignasali ber skaðabótaábyrgð á tjóni sem þeir valda er starfa í hans þágu við fasteignasöluna, sbr. nánar 2. mgr. 8. gr.
 

7. gr.

Eignarhald á fasteignasölu. Starfsstöð fasteignasala o.fl.

     Fasteignasala ber sjálfum að starfa á fasteignasölu sinni og vera eigandi að rekstrinum. Fasteignasali getur þó ráðið sig til starfa hjá öðrum fasteignasala sem rekur fasteignasölu samkvæmt lögum þessum. Fasteignasala er einungis heimilt að hafa í þjónustu sinni við fasteignasöluna menn sem ábyrgðartrygging hans tekur til eða eru sjálfir fasteignasalar.
     Nú er fasteignasala stunduð í nafni félags og skal þá fasteignasalinn eiga með beinum hætti meiri hluta í því. Aðrir eigendur og sá eða þeir sem fara í raun með framkvæmdastjórn skulu fullnægja skilyrði a-liðar 1. mgr. 3. gr., vera lögráða, fjár síns ráðandi og mega ekki á síðustu þremur árum í tengslum við atvinnurekstur hafa hlotið dóm fyrir refsiverðan verknað samkvæmt almennum hegningarlögum, lögum um hlutafélög, lögum um einkahlutafélög, lögum um bókhald, lögum um ársreikninga, lögum um gjaldþrotaskipti o.fl. eða lögum um staðgreiðslu opinberra gjalda. Ákvæði þessarar málsgreinar girða hvorki fyrir að aðrir fasteignasalar starfi hjá félaginu né að tveir eða fleiri fasteignasalar sem starfa saman eigi sameiginlega meiri hluta í félagi.
     Þótt fasteignasala sé rekin í nafni félags ber fasteignasali óskipta ábyrgð á tjóni og kostnaði sem hann, eða sá sem starfar fyrir félagið, kann að valda viðskiptamönnum fasteignasölunnar. Þeir sem starfa í þjónustu félagsins skulu einnig falla undir ábyrgðartryggingu fasteignasala.
     Fasteignasali skal tilkynna eftirlitsnefnd fasteignasala og sýslumanni hvar starfsstöð hans er. Hann getur aðeins haft eina starfsstöð. Fasteignasala sem rekur fasteignasölu sjálfur eða í nafni félags er þó heimilt að reka útibú, enda hafi annar fasteignasali, sem ráðinn er til starfa hjá honum, starfsstöð í útibúinu og veiti því forstöðu. Fasteignasali sem hyggst hefja starfsemi útibús skal tilkynna eftirlitsnefnd og sýslumanni um stofnun slíks útibús og um tilhögun á rekstri þess.
     Ákvæði 2. og 3. mgr. skulu gilda um útibú fasteignasala og hann skal vera eigandi að rekstri þess.
     Fasteignasali skal sanna að eignarhald á fasteignasölu samrýmist ákvæðum laga þessara ef eftirlitsnefnd fasteignasala krefst þess.
 

II. KAFLI Réttarstaða fasteignasala, störf og starfshættir.

8. gr.

Réttarstaða.

     Fasteignasali hefur réttindi og ber skyldur sem opinber sýslunarmaður, þar á meðal þagnarskyldu um það er hann fær vitneskju um í starfi sínu og leynt á að fara. Þagnarskylda helst þótt fasteignasali láti af störfum.
     Fasteignasala ber sjálfum að sinna þeim verkefnum sem löggilding hans nær til og ákvæði þessa kafla taka til. Honum er þó heimilt að fela einstaklingum sem starfa hjá honum eða félagi hans um fasteignasölu einstök afmörkuð verkefni við sölu einstakra eigna. Honum er þó aldrei heimilt að fela öðrum eftirfarandi verkefni: alla meginskjalagerð, svo sem samningu söluumboðs, gerð söluyfirlits, tilboðsgerð, kaupsamningsgerð og afsalsgerð, ráðgjöf til kaupanda og seljanda, setu á fundi þar sem kaupandi eða seljandi undirritar skjöl, gerð verðmats, skoðun fasteignar og fjárhagslegt uppgjör. Tilgreina skal í reglugerð hvaða störf fasteignasali má fela þeim sem ráðnir eru til starfa hjá honum, svo sem um störf sölumanna. Sölumaður má ekki hafa hlotið dóm fyrir brot á ákvæðum XVI., XVII., XX., XXVI. eða XXVII. kafla almennra hegningarlaga, verið dæmdur í fangelsi samkvæmt ákvæðum annarra laga eða ítrekað brotið gegn ákvæðum laga þessara, laga nr. 99/2004 eða reglugerða settra samkvæmt þeim. Við ráðningu sölumanna skal fasteignasali ávallt gæta þess að starfsmaður hafi menntun, reynslu og þekkingu er veita honum færni til að sinna starfinu. Starfsmanni er óheimilt að fela öðrum, einstaklingi eða lögaðila, að sinna verkum sem fasteignasali hefur falið honum.
 

9. gr.

Samningur um þjónustu.

     Fasteignasali skal, þegar óskað er milligöngu hans um kaup eða sölu eignar eða aðra þjónustu samkvæmt lögum þessum, gera skriflegan samning við þann er til hans leitar, hvort sem viðkomandi er kaupandi eða seljandi. Samningurinn skal gerður áður en fasteignasali tekur til við starfann. Í samningi skal tilgreint hvaða verkefnum fasteignasali eigi að sinna, hver þóknun hans sé fyrir starfann eða hvernig hún skuli ákveðin og hvaða útlagða kostnað viðsemjandinn eigi að greiða.
     Greina skal sérstaklega ef fasteignasali hefur einn rétt til sölu eignar og í hve langan tíma sá réttur hans á að standa.
 

10. gr.

Söluyfirlit.

     Strax og fasteignasali fær eign til sölumeðferðar, eða honum er falið að ganga frá kauptilboði og/eða kaupsamningi um eign, sem ekki er til sölumeðferðar hjá öðrum fasteignasala og ekki hefur verið gert söluyfirlit um og afhent kauptilboðsgjafa, skal hann semja rækilegt yfirlit um þau atriði sem skipt geta máli við sölu eignarinnar.
     Áður en tilboð er gert í eign skal væntanlegum tilboðsgjafa afhent söluyfirlitið og skal hann staðfesta móttöku þess með nafnritun sinni og dagsetningu.
     Fasteignasali skal afla undirskriftar seljanda á yfirlýsingu um að efni söluyfirlits skv. 1. mgr. sé rétt samkvæmt bestu vitund hans.
     Nú er söluyfirlit eldra en þriggja mánaða og skal þá fasteignasali uppfæra söluyfirlit nema engar breytingar hafi orðið sem lúta að efni þess.
 

11. gr.

Efni söluyfirlits.

     Fasteignasali skal gæta þess vandlega að á söluyfirliti komi fram öll grundvallaratriði um eiginleika og ástand eignarinnar sem, ásamt skoðun kaupanda á eign þegar við á, má ætla að geti verið grundvöllur ákvörðunar hans um hvort hann kaupir eignina og hvaða verð hann er tilbúinn að greiða fyrir hana.
     Í söluyfirliti skal auk almennrar lýsingar á fasteign m.a. koma fram:

  1. söluverð það sem eigandi óskar að fá fyrir eign sé það ákveðið,
  2. staðsetning eignar og númer, stærð hennar samkvæmt opinberum skrám, fasteignamat, brunabótamat, byggingarlag og byggingarefni og byggingarár eignar og einstakra hluta hennar ef við á; teikning sem sýni fyrirkomulag innan húss skal jafnan vera fyrir hendi, svo og lóðaruppdráttur sé hann til,
  3. upplýsingar um ástand eignar og einstakra hluta hennar, þar á meðal um galla sem seljanda og/eða fasteignasala er kunnugt um á eign,
  4. föst gjöld af eigninni, áhvílandi veðskuldir, kvaðir og önnur eignahöft, samkvæmt veðbókarvottorði; tilgreina skal eftirstöðvar og lánskjör, þar á meðal vexti og verðtryggingu allra áhvílandi veðskulda og kvaða og tilgreina sérstaklega ef skuld er í vanskilum; um þær veðskuldir sem fylgja eiga við sölu skal tilgreina fjölda ógreiddra afborgana og hvort heimilt er að yfirtaka þær með óbreyttum lánskjörum og ef svo er ekki skal tilgreina hvaða breytingar megi ætla að verði og hvort einhver annar kostnaður fylgi yfirtökunni,
  5. kostnaður sem kaupandi hefur af kaupum, þar á meðal þinglýsingarkostnaður, stimpilgjöld, umsýslukostnaður kaupanda, lántökukostnaður sé það unnt o.fl.,
  6. tekjur af eigninni ef um er að ræða eign sem ætluð er til atvinnustarfsemi,
  7. afhendingarástand eignar sem seld er ófullgerð, og skal það vera í samræmi við staðla sem út eru gefnir af opinberum stofnunum er annast byggingarrannsóknir eða byggingareftirlit,
  8. húsgjöld og yfirstandandi eða væntanlegar framkvæmdir sem búið er að ákveða á fundi húsfélags, sé um fjöleignarhús að ræða, og um stöðu eiganda gagnvart hússjóði og framkvæmdasjóði húsfélags,
  9. eignaskiptayfirlýsing eða samningur sé um fjöleignarhús að ræða,
  10. önnur atriði sem kunnugt er um, svo sem skýrslur um ástand eignar sem gerðar hafa verið.


     Sambærilegt yfirlit skal, eftir því sem við getur átt, gert vegna sölu á skipi.
 

12. gr.

Öflun upplýsinga vegna söluyfirlits.

     Fasteignasali skal afla upplýsinga sem fram eiga að koma í söluyfirliti. Skal hann sækja upplýsingar í opinberar skrár og skýrslur ef unnt er, en ástand fasteignar, gerð hennar og búnað sem fylgja á við sölu skal hann kynna sér af eigin raun.
     Fasteignasali ber ábyrgð á því ef upplýsingar í söluyfirliti reynast rangar eða ófullnægjandi, enda sé um að kenna gáleysi hans eða þeirra er starfa í hans þágu.
     Skylda seljanda til að veita upplýsingar samkvæmt lögum um fasteignakaup er óháð skyldum fasteignasala samkvæmt lögum þessum.
 

13. gr.

Kynning fasteignasala á eign.

     Fasteignasali skal við kynningu á eign sem hann hefur til sölumeðferðar gæta þess að upplýsingar sem veittar eru um hana og lýsingar á henni séu réttar og í sem bestu samræmi við eiginleika og ástand eignarinnar. Skal hann gæta hófs í lýsingum á eigninni.
     Fasteignasali skal geta skýrlega nafns síns í öllum auglýsingum og kynningum á eign. Sé firmanafn fasteignasölu auglýst eða kynnt skal nafn fasteignasala einnig koma fram. Sé annarra starfsmanna fasteignasala einnig getið í auglýsingum skal það gert með þeim hætti að ekki leiki vafi á hvaða fasteignasali beri ábyrgð á sölumeðferðinni og hvaða fasteignasali annist milligöngu hverju sinni, sbr. 2. gr.
 

14. gr.

Fasteignasali skal vera sjálfstæður og óháður í störfum sínum.

     Fasteignasala og starfsmönnum hans er óheimilt að kaupa eign sem fasteignasalanum hefur verið falin til sölumeðferðar.
     Fasteignasala er óheimil milliganga um kaup og sölu á fasteign ef

  1. hann eða maki hans, starfsmaður hans eða maki starfsmanns er eigandi hennar eða verulegs hluta hennar,
  2. hann er eða hefur verið maki eiganda, skyldur eða mægður eiganda í beinan legg eða að öðrum lið til hliðar eða tengdur eiganda með sama hætti vegna ættleiðingar,
  3. hann tengist fyrirsvarsmanni eða umboðsmanni eiganda með þeim hætti sem segir í b-lið, eða
  4. að öðru leyti eru fyrir hendi aðstæður sem eru til þess fallnar að draga óhlutdrægni hans í efa með réttu.


     Fasteignasala og starfsmönnum hans er óheimil milliganga ef þeir búa yfir sérstökum upplýsingum um fasteignina sem hafa þýðingu við söluna og aðrir hafa ekki aðgang að.
     Fasteignasali skal tilkynna aðilum tafarlaust með sannanlegum hætti hafi hann nokkurra annarra hagsmuna að gæta en þeirra er varða greiðslu þóknunar og útlagðs kostnaðar.
 

15. gr.

Fasteignasali skal gæta hagsmuna kaupanda og seljanda.

     Fasteignasali skal í hvívetna leysa af hendi störf sín svo sem góðar viðskiptavenjur og siðareglur bjóða. Hann skal liðsinna báðum aðilum, seljanda og kaupanda, og gæta réttmætra hagsmuna þeirra. Hann skal einnig gæta þess að aðila séu eigi settir ólögmætir, ósanngjarnir eða óeðlilegir kostir í samningum.
 

16. gr.

Samnings- og skjalagerð.

     Fasteignasala er skylt að annast alla skjalagerð við sölu fasteigna og skal geta þess í skjölunum, þar á meðal söluyfirliti, kauptilboði, kaupsamningi, afsali, veðbréfi og skuldabréfi, hver samið hafi. Skal nafn fasteignasala koma fram svo eigi verði um villst.
     Öll skjalagerð og samningsgerð skal vönduð og svo úr garði gerð að hagsmunir beggja aðila séu tryggðir og réttarstaða hvors um sig sé glögg. Fasteignasala ber að staðfesta með undirritun sinni samþykkt kauptilboð.
     Fasteignasala ber að halda og sitja fundi seljanda og kaupanda við gerð kauptilboðs og kaupsamnings og staðfesta skjölin með undirritun sinni. Vottun fasteignasala á undirritun seljanda og kaupanda á kauptilboði eða kaupsamningi telst nægileg staðfesting viðkomandi skjala af hans hálfu.
 

17. gr.

Vörslufjárreikningar.

     Fasteignasala er skylt að halda fjármunum, sem hann tekur við í þágu annarra, aðgreindum frá eigin fé. Skulu slíkir fjármunir varðveittir á sérstökum vörslufjárreikningi. Vextir, sem á vörslufé kunna að falla, renna til eiganda þess. Fasteignasali er ekki eigandi innstæðu á vörslufjárreikningi samkvæmt þessari grein og innstæðan er ekki hæft andlag aðfarargerða hjá honum og stendur utan skuldaraðar við skipti á búi hans.
     Um vörslufjárreikninga gilda nánari ákvæði sem ráðherra setur í reglugerð skv. 26. gr. að fengnum tillögum eftirlitsnefndar fasteignasala.
 

III. KAFLI Eftirlit með störfum fasteignasala.

18. gr.

Eftirlitsnefnd fasteignasala.

     Eftirlitsnefnd fasteignasala annast eftirlit með störfum fasteignasala samkvæmt fyrirmælum laga þessara. Ráðherra skipar þrjá nefndarmenn og varamenn þeirra til þriggja ára í senn. Einn nefndarmanna skal vera fasteignasali og einn löggiltur endurskoðandi. Hinn þriðji, sem vera skal formaður nefndarinnar, skal vera lögfræðingur og fullnægja skilyrðum til að gegna embætti héraðsdómara. Varamenn skulu fullnægja sömu skilyrðum og aðalmenn. Ráðherra ákveður þóknun nefndarmanna.
     Sérhver fasteignasali skal greiða árlegt eftirlitsgjald í ríkissjóð að fjárhæð 75.000 kr. til að standa straum af kostnaði við störf eftirlitsnefndar fasteignasala. Gjalddagi gjaldsins er 1. júlí. Ef gjaldið er ekki greitt innan 30 daga frá gjalddaga skal greiða dráttarvexti af því skv. III. kafla laga um vexti og verðtryggingu. Gera má aðför án undangengins dóms til fullnustu vangoldnu eftirlitsgjaldi, ásamt áföllnum vöxtum og dráttarvöxtum.
     Eftirlitsnefnd fasteignasala er heimilt að ráða sér starfsmann til þess að hún geti sinnt skyldum sínum.
     Eftirlitsnefnd fasteignasala er heimilt að kveðja sér til ráðgjafar og aðstoðar sérfróða menn ef hún telur þörf á. Skulu þeir starfa með nefndinni við undirbúning og meðferð máls eftir ákvörðun formanns.
     Um meðferð mála er lúta að áminningu og tímabundinni sviptingu löggildingar fer samkvæmt ákvæðum stjórnsýslulaga að því leyti sem ekki er kveðið á um annað í lögum þessum.
     Nefndarmenn og starfsmaður nefndarinnar eru bundnir þagnarskyldu um allt sem þeir komast að í starfi sínu og leynt á að fara. Hið sama á við um þá sem nefndin kveður sér til ráðgjafar og aðstoðar. Þagnarskyldan helst þótt látið sé af störfum.
 

19. gr.

Hlutverk eftirlitsnefndar.

     Eftirlitsnefnd fasteignasala skal hafa eftirlit með því að fasteignasalar starfi í samræmi við ákvæði laga þessara og reglugerða sem settar eru samkvæmt þeim, aðrar réttarreglur sem þýðingu hafa fyrir störf fasteignasala og góðar venjur í fasteignasölu.
     Hún skal fylgjast sérstaklega með eftirtöldum þáttum í starfi fasteignasala:

  1. að eignarhald að fasteignasölum sé í samræmi við lög þessi,
  2. að fasteignasali hafi ekki aðra í þjónustu sinni en þá sem ábyrgðartrygging hans tekur til eða eru sjálfir fasteignasalar,
  3. að fullnægjandi ábyrgðartryggingar séu í gildi vegna starfseminnar,
  4. að fasteignasalar geri þau skjöl er lög þessi og góðar venjur í fasteignasölu bjóða,
  5. að skjöl séu gerð á réttum tíma og árituð af þeim sem skylt er,
  6. að fasteignasalar hagi skjalagerð efnislega í samræmi við ákvæði laganna og góðar venjur í fasteignasölu,
  7. að fasteignasalar sinni sjálfir störfum sem löggilding þeirra tekur til og feli þeim sem ráðnir eru til starfa hjá þeim ekki önnur störf en heimildir standa til,
  8. að hagsmunir aðila að samningum séu ekki fyrir borð bornir,
  9. að meðferð fjármuna í eigu viðskiptamanna þeirra sé í hvívetna í samræmi við lög þessi og reglur um vörslufjárreikninga,
  10. að fasteignasali uppfylli ávallt skilyrði laga þessara til að vera fasteignasali,
  11. að fasteignasali gæti að fyrirmælum laga um aðgerðir gegn peningaþvætti og fjármögnun hryðjuverka.


     Nú hefur hæstaréttar- eða héraðsdómslögmaður fengið löggildingu sem fasteignasali og hefur þá eftirlitsnefnd fasteignasala skyldur til eftirlits með honum samkvæmt ákvæðum þessara laga.
     Eftirlitsnefnd fasteignasala skal jafnframt taka á móti kvörtunum ef kaupandi eða seljandi fasteignar, sem eigendaskipti hafa orðið að fyrir milligöngu fasteignasala, telur að fasteignasali hafi valdið sér tjóni með brotum á starfsskyldum sínum eða krafist eða fengið greidda þóknun sem hann átti ekki rétt á. Kvörtun frá kaupanda eða seljanda skal berast eftirlitsnefndinni innan árs frá því að þóknunar var krafist eða hún greidd eða frá því að þeim er kvörtun sendir varð eða mátti vera ljóst að hann varð fyrir tjóni af völdum fasteignasala.
 

20. gr.

Verkefni og niðurstöður eftirlitsnefndar vegna kvörtunar seljanda eða kaupanda.

     Eftirlitsnefnd fasteignasala skal láta í ljós álit á því hvort fasteignasali hafi átt rétt til þóknunar í því tilviki sem um ræðir og hver fjárhæð hennar skuli vera. Nefndin skal einnig, þegar þess er óskað, láta í ljós álit á því hvort sá er kvartar hafi orðið fyrir tjóni vegna starfa fasteignasala, eða þeirra er starfa á hans vegum, hver fjárhæð tjónsins er, ef unnt er, og hvort því hafi verið valdið með háttsemi sem leiði til skaðabótaskyldu fasteignasala.
     Eftirlitsnefnd skal leitast við að skila skriflegu áliti sem fyrst og ekki síðar en þremur mánuðum eftir að gagnaöflun er lokið af hálfu nefndarinnar.
     Sá er kvartar til eftirlitsnefndar skal greiða kærugjald sem ráðherra ákveður í reglugerð. Kærugjald skal endurgreitt ef fallist er í heild eða að hluta á kröfur þess er kvörtun ber fram.
     Niðurstöðum eftirlitsnefndar í kvörtunarmálum verður ekki skotið til annarra stjórnvalda en aðilar geta lagt ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti.
     Ráðherra er heimilt að setja með reglugerð nánari ákvæði um valdsvið eftirlitsnefndar, kærugjald, málsmeðferðarreglur fyrir nefndinni og störf hennar að öðru leyti.
 

21. gr.

Heimildir og skyldur eftirlitsnefndar.

     Fasteignasali skal skila til eftirlitsnefndar fasteignasala eigi síðar en 15. október ár hvert yfirlýsingu löggilts endurskoðanda um að meðferð hans á fjármunum viðskiptamanna hans undangengið reikningsár sé í samræmi við lög þessi og reglur um vörslufjárreikninga. Við innlögn starfsréttinda skal fasteignasali skila til eftirlitsnefndarinnar sambærilegri yfirlýsingu fyrir það tímabil sem viðkomandi aðili starfaði sem fasteignasali.
     Nú hefur yfirlýsingu fasteignasala ekki verið skilað í réttu horfi, og þess efnis sem krafist er, fyrir 15. október og skal þá eftirlitsnefnd veita tveggja vikna frest til skilanna. Sé ekki orðið við áskorun um skil og skýringar, sem nefndin metur fullnægjandi, ekki veittar á því að skil hafi ekki farið fram skal eftirlitsnefnd svipta fasteignasala tímabundið löggildingu. Hafi yfirlýsingu ekki verið skilað í réttu horfi 1. nóvember sama ár skal fasteignasali sá er í hlut á sviptur löggildingu tímabundið.
     Eftirlitsnefnd er heimilt hvenær sem er og án fyrirvara að skoða bókhald og öll skjöl fasteignasala sem tengjast rekstri hans eða einstökum málum sem hann hefur með höndum. Skal nefndin framkvæma slíka skoðun svo oft sem þurfa þykir og eigi sjaldnar en þriðja hvert ár hjá hverjum fasteignasala.
     Berist eftirlitsnefnd trúverðug ábending um að misfellur séu í starfsemi fasteignasala skal hún svo fljótt sem auðið er rannsaka málið, m.a. með skoðun á starfsstöð hans. Nú finnst bókhald eða önnur gögn eða skjöl fasteignasala ekki á starfsstöð hans og skal þá nefndinni heimilt að leita þeirra annars staðar þar sem ætla má að þau séu geymd.
     Nú synjar fasteignasali eftirlitsnefnd um aðgang að starfsstöð sinni, ekki næst að afla samþykkis hans eða ætla má að brýnum rannsóknarhagsmunum verði teflt í tvísýnu ef leitað er samþykkis hans, og getur þá nefndin óskað aðstoðar lögreglu til að hún fái sinnt eftirliti sínu. Hið sama á við ef bókhald eða önnur gögn eða skjöl fasteignasala eru í vörslum þriðja manns. Um slíka leit gilda ákvæði X. kafla laga um meðferð sakamála.
     Nú telur eftirlitsnefnd að fasteignasali eða aðrir hafi við rekstur fasteignasölu gerst brotlegir við almenn hegningarlög í störfum sínum eða sýnt af sér aðra refsiverða háttsemi og skal hún þá tilkynna það lögreglu með formlegum hætti. Nefndin skal halda áfram rannsókn sinni og ljúka máli þess fasteignasala er í hlut á þótt lögreglu sé send tilkynning og hún hefji rannsókn máls.
     Ef eftirlitsnefnd hefur borist kvörtun eða ábending um misfellur í starfi fasteignasala, eða nefndin tekið mál til meðferðar að eigin frumkvæði, getur hún lokið málinu með beitingu agaviðurlaga eða tímabundinni sviptingu löggildingar þótt fasteignasali hætti störfum og skili til sýslumanns löggildingu sinni áður en eða á meðan málið er til meðferðar hjá nefndinni.
 

22. gr.

Agaviðurlög og tímabundin svipting löggildingar.

     Nú telur eftirlitsnefnd fasteignasala að fasteignasali hafi vanrækt skyldur sínar, eða gerst brotle

Lög og reglur

Fasteignaviðskipti

Fasteignaviðskipti snúast oft um aleigu fólks og framtíðartekjur þess. Öryggi viðskiptanna er því augljóst. Fasteignasalar(löggiltir) eru því starfsstétt sem bera mikla ábyrgð.

Þeir eru opinberir sýslunarmenn samkvæmt lögum. Þeim er veittur einkaréttur samkv. 1. gr. laga um fasteignasala að stunda fasteignaviðskipti. Almenningur verður því að geta treyst því að vinnubrögð þeirra séu fagleg  og að engin áhætta sé tekin. Krafa um ábyrgðartryggingu er lögð fram og  að þeir séu í félagi fasteignasala og lúti eftirliti eftirlitsnefndar sem skipuð er af Dómsmálaráðherra.

Söluumboð:

 Í 11. gr. laga um fasteignasala kemur fram að fasteignasali skuli tryggja sér söluumboð frá eiganda fasteignar áður en hann tekur eignina á sölu. Einnig þarf að koma fram hvernig skuli staðið að sölu ss. hversu oft skuli auglýa. Hvort eignin skuli tekin í einkasölu eða hvort um almenna sölu sé að ræða.
Söluyfirlit:

 Í 12. gr. sömu laga er fjallað um söluyfirlit. Þegar fasteignasali hefur fengið eign til sölumeðferðar skal hann sjálfur semja rækilegt söluyfirlit yfir eignina. Skal hann sjálfur skoða eignina og útbúa greinargóða lýsingu á henni. Koma skuli fram öll grundvallaratriði sem skipta kunni máli um lýsingu eignarinnar. Svo sem stærð,ástand,lagnir byggingarlag, byggingarefni,áhvílandi veðskuldir svo dæmi séu tekin. Söluyfirliti er ætlað að tryggja að upplýsingaskyldu seljanda sé fullnægt um eignina.

Yfirlýsing húsfélags:
Ekki er heimilt að ganga frá kaupsamningi nema liggi fyrir yfirlýsing húsfélags. Þar skal upplýsa um greiðslustöðu hússjóðs og væntanlegar framkvæmdir ef einhverjar eru. Eyðublöð til útfyllingar liggja frammi á fasteignasölunni. Gjadkeri/formaður húsfélags fyllir út yfirlýsinguna  og undirritar hana ásamt seljanda eignarinnar.

Veðflutningar:
Ætlar  kaupandi að yfirtaka áhvílandi veðskuldir?  Ef ekki, þá þarf að huga að því hvað eigi að gera við þær. Skoða þarf hvort veðrými sé fyrir fasteignaveðbréfi(ÍLS bréfi) á eigninni miðað við þau lán sem áhvílandi eru fyrir. Kanna þarf hvort veðrými sé fyrir þau lán sem kaupandi ætlar að taka.


Helstu möguleikar eru þessir:

Greiða lánin upp með útborgunargreiðslu kaupanda.
 
Óska eftir því við viðskiptabankann að hann annist uppgreiðslu lána gegn því að afhenda banka þær greiðslur sem þú færð við kaupsamning.Þannig er hægt að nota fasteignabréf sem þú færð til uppgreiðslu áhvílandi veðskulada.
 
Fasteignasalan sér oft um þessa þjónustu. Sé hún valin,ganga málin oft mun hraðar og seljandi fær fyrr  uppgjör fyrr  úr sölu.
 
Flytja lánin á aðra fasteign áður en kemur að kaupsamningi.
Skiptasamningar:

Lögum samkvæmt eiga vera til skiptasamningar um öll fjölbýlishús.Fjölbýlishús/fjöleignahús eru þau hús sem hafa að geyma tvær eða fleiri íbúðir.Nokkuð algegnt er að skiptasamningar hafi ekki verið gerðir um fjöleignahús. Þetta er sérsaklega algegnt um eldri eignir. Seljandi skal sjá um að láta gera skiptasamning. Hafi eignin verið seld er ekki er hægt að þinglýsa afsali að öðrum kosti. Seljandi verður því að ganga vel til verks og ljúka gerð skiptasamnings hið fyrsta.

Kostnaður við gerð skiptasamnings greiðist af íbúðareigendum viðkomandi  fjölbýlishúss.

Forkaupsréttur:
Hafi einhver forkaupsrétt að fasteign þarf strax að fá úr því skorið hvort viðkomandi ætli að nýta sér þann rétt eða hafna honum. Mjög mikilvægt er að fá skrifleg svör frá forkaupsréttarhafa þess efnis. Ekki er hægt að undirrita kaupsamning nema yfirlýsing þess efnis liggi fyrir.

Kostnaður við framkvæmdir á sameign eftir samþykki kauptilboðs:
Kaupandi greiðir allan kostnað við framkvæmdir á sameign sem ráðist er í eftir að kauptilboð hefur verið samþykkt og miða að því að auka verð-eða notagildi eignarinnar. Þetta á við hvort sem framkvæmdirnar hafa verið ákveðnar áður en kauptilboð var samþykkt eða eftir að það var samþykkt. Ofangreind regla gildir svo framarlega sem ekki hafi verið um annað samið.

Gallar:
Í lögum um fasteignakaup kemur fram að fasteign teljist gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Mikilvægt er að hafa í huga að með lögum um fasteignakaup sem tóku gildi á árinu 2002 voru gerðar nokkrar takmarkanir á meginreglum um galla sem áður höfðu gilt. Þannig var tekið sérstaklega á smávægilegum ágöllum varðandi notaðar fasteignir og mælt fyrir um að ágalli yrði að rýra verðmæti eignarinnar svo nokkru varði eða seljandi sýnt af sér saknæma háttsemi (þ.e. leynt gallanum/göllunum).
Með þessu var fyrst og fremst verið að útrýma minnihátar göllum sem geta verið til staðar í öllum notuðum eignum, en í notuðu húsnæði er ávallt hægt að finna ýmsa minniháttar ágalla. Á hinn bóginn er nokkuð erfitt að svara hvað ágallar þurfa að vera miklir til að geta talist gallar. Þarna skiptir máli hvað fasteignin er gömul og má ráða skv. greinargerð að verðrýrnun í elstu eignum þurfi að vera allt að 10% vegna slíkra ágalla. Sé hins vegar um nýlegt húsnæði að ræða myndi vera um minni kröfur að ræða hvað ágalla ræðir. Telji kaupendur galla vera á þeirri eign sem keypt hefur verið er rétt að hafa samband við þann fasteignasala sem annaðist milligönguna án tafar um ráð varðandi réttarstöðu. Kaupandi á ekki að bæta úr hinum meinta galla án samráðs við seljenda. Ekki má halda eftir hærri greiðslu en sem nemur þeirri fjárhæð sem ætla má að kosti að bæta úr hinum meinta galla. Telji fasteignasali kröfu kaupanda geta átt rétt á sér reynir hann sættir með aðilum þar sem hann á grundvelli sérfræðiþekkingar sinnar reynir að ná sættum með aðilum.